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深度解读泗洪田园柳山·稻米小镇

2018-09-15 22:53:00
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“田园综合体是一种方法论。”

田园东方创始人兼CEO张诚认为

以田园综合体这种方法论为指导

在不同的地方、不同的条件下,可以灵活运用

打造出不同的田园文旅小镇项目

 

之所以强调田园综合体可以成为乡村振兴事业的一种可操作的模式,是因为仅靠财政补贴的乡村振兴,可以给原有破败的乡村穿衣戴帽,却无法实现根本上盈利,从而带来可持续发展。唯有引进产业和投资,引进经营性主体,通过市场化的运营,才能形成良性循环。而对于企业主体如何参与乡村振兴,行业还存在普遍的困惑和顾虑。

位于无锡的田园东方蜜桃村,作为行业公认的田园综合体标杆项目,已经被业界反复解读。而在江苏泗洪,一个稻米主题的田园文旅小镇,也有望成为田园综合体方法论指导下,乡村振兴的标志性项目。

下面,本文将从选址、定位、业态规划和特色等多个方面,以泗洪田园柳山·稻米小镇为例,深度解读如何将田园综合体方法论运用至项目当中。

 

选址:自然环境、区位条件和人文历史

对于田园综合体项目来说,选址是第一步,也是项目立足的基础。因为在“农业+文旅+社区”的田园综合体模式中,文旅是核心抓手,所以对于选址的判断也要立足于文旅项目的商业逻辑。这一判断可从自然环境之“天时”,区位条件之“地利”,人文历史之“人和”三个方面进行考量。

环境和村落现状

从自然环境方面看,泗洪田园柳山·稻米小镇位于泗洪县石集乡柳山村,东至通湖大道,西接溧河洼(至洪泽湖湿地自然保护区边界),南北至乡村道路,基地规划范围约5.7平方公里。项目三侧被稻田环绕,自然环境优美,水系丰富。基地西侧的溧河洼缓缓流过,村中央是秀丽的柳山湖风景区,占地面积14.2万m²,此外村落里还散落着大大小小数百个水塘,生态良好。农田、水系、村落、河道、林木,构成了该项目之“天时”。

 

泗洪田园柳山·稻米小镇区位图

 

从区位条件方面看,对文旅度假项目良好区位条件的判断一般包括两个要素。一是离大城市近,这样才能找到足够充沛的有休闲度假需求又有购买能力的大城市溢出型消费者;另一种就是有大客流过境,周边有知名旅游景区做人流导入。从泗洪田园柳山·稻米小镇这个项目就可以看出这两种特点。

项目所在的泗洪县石集乡柳山村,是场镇与洪泽湖之间的核心站,距离洪泽湖景区20公里,约30分钟车程。距离宿迁70公里,大约1小时车程,距离淮安100公里,约1.5小时车程,距离南京、徐州基本都在2小时车程左右,两大城市人口1700多万,具有极大的消费市场。再加上县城及周边市区城镇(2小时车程范围内)人口,基础客源市场总数超过4000万。

从项目的区域小环境来看,这里也是个极佳的位置。项目正好位于三大4A景区——宿迁项王故里景区(AAAA)洪泽湖湿地公园(AAAA)双沟酒文化景区(AAAA)以及洪泽湖湿地森林公园(AAA)之间。其中洪泽湖景区年客流量120万,过境客流40万,双沟景区年客流量20万。因此这一带的客流及过境游客已经形成了一个较为可观的旅游度假市场。

泗洪稻作文化历史背景

最后,在人文历史方面,江苏泗洪是中国稻作文化起源地,曾被誉为“天下粮仓”,民俗文化、饮食文化、民间艺术文化等稻文化丰富多彩。泗洪境内多次出土历史农耕遗迹,特别是在泗洪顺山集韩井遗址发现的水稻田遗迹是迄今已知的世界最早人工稻作遗迹。

如今,泗洪县有稻田约86万亩,每年稻米产量约10亿斤,依托周边河流丰沛的水资源及洪泽湖的优良水质,这里成为苏北乃至全国的稻米主产地之一。近几年,当地大力推行“田中长水稻,沟中蟹鱼虾,埂上种菜瓜”的种养模式,全乡稻田养殖2.5万亩,蟹塘配套设施完善,塘内亩产水稻500公斤,鱼蟹虾超50公斤,塘埂发展泗洪大枣、石榴等水果。泗洪大米、蟹园米品牌初具规模,初步形成线上线下全覆盖营销体系。独具特色的稻米文化历史和产业基础,构成了该项目选址之“人和”。

 

定位:传奇柳山 天下稻场

 

尽管有着先天优势,但从全国整体来看,泗洪稻米产业规模仍然不够大,第一产业产量虽大但缺乏知名品牌;第二产业也缺乏品牌建设,大米加工仍以粗加工为主,尚未形成完整的产业集群效应;第三产业尚未形成,文旅规划和运营缺乏系统性。

以当地稻米产业和稻米文化为依托,泗洪县当地政府早期已经将该项目定位为集稻米文化于一体的乡村旅游目的地。泗洪县政府还和江苏省农业科学院联合设计建设了稻米文化博物馆,博物馆现位于项目东侧,该馆外观设计呈米斗型,寓意“天下粮仓”。此外,为了给游客提供更从容的旅游体验,政府也曾经在当地布局过一些住宿业态,但发展一般,目前游客留宿率仍然比较低。

泗洪县政府希望,通过整合水乡生态、运河文化、民俗文化、创新资本和经营管理理念等各种资本和资源要素,用现代手法重新设计泗洪田园柳山·稻米小镇的乡村生活,让老百姓能够依靠稻米小镇过上幸福日子。

总体规划鸟瞰

在重新对项目进行梳理之后,项目首先确定了“传奇柳山,天下稻场”这一总体定位。一方面,通过打造淮河和苏北独特的村民文化、民俗文化,挖掘独具特色的柳山风情;依托汴河漕运、柳山采石、柳山红陶、柳山象棋、泗洪八千年种稻历史及古泗州等文化元素续写柳山传奇故事。另一方面,通过泗洪是天下第一稻源实证地,打造稻米观光工厂、稻米产业加工示范园区、最大的稻田大地景观、时光稻路和幻光稻海。

同时,在文旅的基础上,还要进行农业产业升级和产业链的延伸。具体而言,就是通过景观和场域的营造,活动和业态的搭建,使稻米主题贯穿稻米小镇规划设计全过程,围绕“米生产、米丰收、米加工、米销售、米美食、米故事”,创造出一个拥有完整产业链的独特的稻米主题文化场所。从而达到深入挖掘泗洪“稻米”文化精髓,打造稻米产业链、将稻米文化旅游和稻米产业融合,有效增加大米的附加值的目的,最终实现三产融合。

 

规划:三大功能区为小镇赋能

目前泗洪的主要游客来自周边的A级景区过境客流,但由于洪泽湖湿地公园游客一般只停留半天时间、双沟酒景区游客停留时间也多在2-3小时左右,周边没有更多具有吸引力的旅游内容,再加上缺乏足够高质量的住宿场所、商务会议接待能力也极为有限,因此无论是度假旅客还是商务人士大多会选择当日返回徐州或南京。

因此,项目首先将目标客群瞄准了洪泽湖湿地每年120万的客流和40万的过境客流。同时,市场调研显示,亲子游占据了散客的绝大多数,另外该区域优美闲适的自然环境也具备对青年短期度假人群极具吸引力。而要想增加游客的停留时间,就必须依托现有稻田、水系,营造田园生活氛围、调整农业产业化空间,然后进行旅游产业的导入,为小镇赋能。

在规划理念上,项目整体上围绕田园空间氛围的营造,以稻田和水系控制建筑规划的轴向关系和肌理脉络,灵活布局并植入各类业态,激活整个规划空间。在业态上,追求将旅游产品和文化相结合,形成田园互动体验、特色文创商品、稻米主题文化展示、主题田园度假深度融合的田园文旅小镇。

泗洪田园柳山·稻米小镇三大功能片区

重新规划后的稻米小镇主要由三大功能区组成:柳山稻米文化休闲度假区、天下稻场景区和稻米产业加工示范园区。

柳山稻米文化休闲度假区集吃、住、游、购为一体,由柳山集民俗文化村、还原八千年前原始人活动的稻米部落、悬崖环绕和清澈美丽的柳山湖、夜间观赏的《传奇柳山》演艺、个性休闲度假的汽车营地、面向亲子家庭的田野乐园和CSA农场,及以“米”、“龙虾”、“大闸蟹”为主要原材料的地方特色小吃和古文化体验的漕运水街组成。天下稻场区是以稻田大地创作、艺术展示、高空氦气球观览、休闲活动为主的体验区。稻米产业加工示范园区是以文化旅游带动稻米深加工产业良性发展,提升品牌形象,三产相互有机融合,从而形成完整的稻米产业链的区域。

此外,为了提升游客的旅游体验,项目在动线规划上也做了较大改良。由于项目基地整体呈狭长形,东西4.8km,  南北1km,,若从一侧进入,东入西去游客体验感难免不佳,尤其对于体力较差的老年人和儿童来说并不合理。于是,项目最终被大胆分成两个部分,由此前的一个大景区变为现在的两个景区,即现在位于东部的天下稻场区域和西侧的以柳山湖为中心的稻米文化度假区。游客可根据自身条件及时间安排分别选择一个或两个景区。

 

业态:亮点产品、特色景观和体验活动

在整个泗洪田园柳山·稻米小镇的总体规划基础上,项目在特色业态的植入、特色活动的打造和特色景观的营造方面也匠心独具。

泗洪田园柳山·稻米小镇业态布局

在以柳山湖风景区为中心的稻米文化度假区,项目布局了较多的住宿业态并以此打造“美宿小镇”概念。而作为温泉酒店和民宿的核心配套,漕运水街就成为了稻米小镇的商业中心。水街将汴河流域米市和鱼市的传统文化融入其中,打造浓厚的稻香鱼米的体验氛围。而紧邻漕运水街的“柳山集”是稻米文化集中展示体验区,其中设置了大量以稻米为主题的公共文化展示业态。此外,项目还专门规划了一个复原当地8300年前农耕文化生活场景的“稻米部落”。

泗洪田园柳山·稻米小镇田野乐园

考虑到亲子客群在当地占很大一部分比例,加之田园东方强劲的田野乐园设计运营能力,泗洪田园柳山·稻米小镇将在柳山湖西侧重点打造一个自然主题的田野乐园。通过欢乐打谷场、稻田大本营、跑马场、萌宠乐园、无动力卡丁车、田野漂流、萌宠主题餐厅等多种形式,打造可以深度游玩的亲子主力业态。

在田野乐园附近,项目还规划了一个面向青年短期度假群体的汽车营地,以及一个充满野趣的CSA生态种植体验农场。通过这些游乐、体验和活动业态,可以有效提升游客的停留时间,让整个片区的度假住宿潜力真正得以释放。

稻田大地艺术区

而位于项目东部天下稻场区域,是一大片以稻田生态为基调的原生自然环境,大面积的稻田景观是打造“梦想田园”的基础条件。项目围绕着具有会展、酒店、服务中心等功能的“稻客厅”建筑群,项目将建筑与稻田景观相结合,打造了宏大的稻田大地景观艺术区。这里的稻草迷宫、彩食屋、时光稻路、夜间的幻光稻海,都将成为项目未来极具特色的景观。

针对运营上可能出现的一些短板,项目也做了充分的考虑。为了打破平原景观一马平川、一望到底的单调,项目设置了氦气球、观景塔等高空观览模式,让每个游客都有机会从“上帝视角”俯瞰稻田美景。而为了丰富夜间的活动业态,项目还将以柳山湖特有的崖壁景观为幕布,在夜间打造大型崖壁灯光秀。为了平衡冬季的淡季,泗洪项目特别开发了温泉项目和室内四季稻田,此外还通过高科技手段,打造夏季25度恒温小镇概念。

 

结语:从田园综合体方法论看稻米小镇

在田园东方提出的田园综合体思维中,认为尽管田园综合体建设的模式多元,但综合体思维中的“三统一、一分散”原则却具有普适性。对企业来说,田园综合体其实是要打造出产业复合体和空间复合体的组合。组合的过程中需要特别考虑业态和功能的配搭、规模之间的搭配以及空间形态上的搭配。还要有丰富的生活内容,以丰富的业态规划来形成旅游加度假的目的。因此,社区、生活环境与运营环境的营造比建筑物和空间环境更加的重要。

而要营造纯正乡村风貌,就需要在广大地域内实施统一规划、统一建设、统一管理,倾注心血营造细节,又要分散经营,保护好乡土味,不要让游客感觉到矫揉造作,避免在开发建设过程中出现城市化现象。

具体体现在:(1)在地域内展现丰富的、协调的元素,包括苗圃、农田、乡间道路、建筑、人、植物、动物、自然背景,视野所及,一切皆景;(2)度假社区“大分散、小集中”的带状组团布局和周边缓冲景观带的使用,让度假者感觉居住在乡村,而不是居住在小区,且让度假设施本身成为乡土景观的一部分;(3)修饰乡村景观固有的弱点,防止出现不协调的元素;平衡深度体验对可达性、安全性的要求和风貌管理的要求。

从这个角度看,泗洪田园柳山·稻米小镇的案例,可以充分反映出对于田园综合体方法论的灵活运用,未来项目建成后,有望成为行业又一标杆案例。

 

备注

泗洪田园柳山·稻米小镇位于江苏省泗洪县石集乡柳山村,占地面积约4.8平方公里,总投资约17亿元,总建筑面积约12万平方米,项目采用PPP模式,由北京东方园林环境股份有限公司(牵头方)、中邦建设工程有限公司(建设方)、田园东方投资集团有限公司(运营方)组成的联合体中标,与泗洪县住房和城乡建设局(泗洪县人民政府授权为本项目实施机构)指定的泗洪青圃建设发展有限公司共同组建泗洪田园柳山投资开发有限公司,负责项目的投融资、设计、建设、运营和维护。

 

文章来源:田园东方,微信号:wuxitianyuandongfang

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